ในความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายแพ่ง การโอนสิทธิ์จะถูกจัดรูปแบบเป็นข้อตกลงการมอบหมาย นี่เป็นโครงการทั่วไปที่ช่วยให้คุณได้รับสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่หลายชั้นจากผู้ถือหุ้นเดิม แต่ถึงแม้จะได้รับความนิยม - ในขั้นตอนการส่งมอบอพาร์ทเมนท์เกือบ 90% และซื้อภายใต้ข้อตกลงการเลิกจ้าง ธุรกรรมนี้อาจค่อนข้างเสี่ยง
คุณสมบัติของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
หลังจากกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214-FZ "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันของอาคารอพาร์ตเมนต์ … " มีผลบังคับใช้ในต้นปี 2548 ผู้ถือหุ้นที่ลงนามในข้อตกลงกับผู้พัฒนาเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันมีโอกาสที่จะกำหนดสิทธิของตน ไปที่อพาร์ตเมนต์ที่กำลังก่อสร้างถึงหน้าที่สาม การโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้ตามศิลปะ 382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและศิลปะ 11 ของกฎหมายนี้ ในเวลาใดก็ได้หลังจากที่ข้อตกลงการมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้องกับหน่วยงานของ Rosreestr และก่อนที่ผู้ถือหุ้นจะลงนามในโฉนดการโอนอพาร์ตเมนต์
เนื่องจากไม่เป็นความลับว่าในขั้นตอนการก่อสร้างโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตอนเริ่มต้น คุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ได้ในราคาที่ไม่แพง ทางเลือกในการกำหนดสิทธิจึงค่อนข้างน่าสนใจสำหรับประชาชนจำนวนมากที่ต้องการปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ อีกคำถามหนึ่งคือเหตุผลที่ผู้ถือหุ้นเดิม - ผู้โอน - ต้องการขายอพาร์ทเมนต์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างภายใต้สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ โดยได้สละสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้เข้าร่วมใหม่ในการก่อสร้างร่วมกัน - ผู้รับโอนสิทธิ์
ความเสี่ยงจากการสรุปข้อตกลงการโอนสิทธิ
สาเหตุทั่วไปประการหนึ่งที่ผู้ถือหุ้นต้องการมอบหมายสิทธิ์อาจเป็นเพราะหนี้ของเขาให้กับผู้พัฒนา ดังนั้น ก่อนที่ผู้รับโอนจะลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ เขาต้องตรวจสอบกับผู้พัฒนาว่ามีหนี้สินจากการชำระเงินค่าอพาร์ตเมนต์เป็นประจำหรือไม่
อีกเหตุผลหนึ่งที่ผู้โอนต้องการกำจัดอพาร์ทเมนต์คือข้อมูลที่ทำให้เขาทราบเกี่ยวกับการละเมิดคุณภาพการก่อสร้างหรือเกี่ยวกับการล้มละลายของ บริษัท ผู้พัฒนาที่กำลังจะเกิดขึ้นซึ่งการกระทำของเขาจะไม่รับผิดชอบต่อผู้รับโอน หากผู้ถือหุ้นรายใหม่ต้องการยกเลิกสัญญา เขาจะไม่ประสบความสำเร็จและจะสามารถยื่นคำร้องทั้งหมดได้เฉพาะผู้พัฒนาเท่านั้นและในศาลเท่านั้น
ในทางกลับกัน ผู้รับโอนจะต้องตระหนักว่าข้อตกลงการโอนอาจเป็นโมฆะหากไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่สำคัญหลายประการ ตัวอย่างเช่น สามารถสรุปได้ก็ต่อเมื่อผู้โอนตกลงกับผู้พัฒนาและชำระเงินตามราคาสัญญาแล้วเท่านั้น สิ่งนี้ได้รับการยืนยันโดยข้อตกลงเกี่ยวกับการชดเชยการเรียกร้องร่วมกัน นอกจากนี้ ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับข้อตกลงการมอบหมายคือการขอรับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนาสำหรับการโอนสิทธิ์ และแน่นอนว่าสำหรับข้อสรุปนั้นจะต้องได้รับอนุญาตจากสถาบันสินเชื่อหากผู้โอนได้รับอพาร์ทเมนต์จากการจำนอง